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商品房买卖中按揭合同效力问题

来源:上海动迁律师 时间:2019/10/7 16:44:52 点击量:

  在商品买卖中,购房人以银行按揭贷款方式支付部分购房款的情况已经普遍存在,因此而发生的纠纷诉至法院的案件也越来越多,但是由于我国目前立 法上没有对银行按揭贷款抵押的规定,故对此类案件的处理存在一定的难度。但在司法实践一般认为,“楼宇按揭(抵押)贷款合同”是当事人在平等自愿的基础上 签订的,内容不违法,也不损害国家、集体和他人的合法权益。从国家的法律及行政法规的规定来看,也并未规定按揭(抵押)未办理抵押登记而无效,并且按揭不 同于一般的财产抵押,仅仅因为没有办理抵押登记就认定无效没有法律依据。
      二、未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效?
     [案例] 作为房地产开发企业的出卖人一直没有取得商品房预售许可证,但其他手续齐全(如有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料),是否可确认买卖合同有效?
[最高人民法院专家法官著述与主流观点]应视情况而定。商品房买卖所涉及的法律法规和政策方面的内容,一般业主难以全面了解的,尤其是商品房开发早期,管 理不规范,是否需要预售许可证业主并不清楚,行政主管部门也疏于管理,开发商没有依法领取商品房预售许可证进行商品房销售,业主没过错,而在于开发商与地 方政府,因此以2003年6月1日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的颁布为界限,在该解释颁布前,如果合同已经基 本履行完毕,商品楼盘有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料,业主请求继续履行合同的,为维护交易安全与社会稳定,应当认定合同有效。 该司法解释颁布后,根椐该解释第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许 可证明的,可以认定有效。如果开发商一直未取得预售许可证明,应确认合同无
     三、涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理?
    [最高人民法院民一庭倾向性意见] 最高人民法院民一庭在讨论本案例时多数人认为,涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理,应当结合当事人提出的诉讼请求作出判断。如果当事人 争议的核心是房屋买卖,属于平等主体之间的民事权益纠纷,处理时涉及房改政策的,人民法院应当受理;如果当事人争议的核心为是否适用房改房政策以及如何适 用房改房政策的,不属于民事权益纠纷,不符合《民事诉讼法》第108条规定的起诉条件,人民法院不宜作为民事案件受理。
     四、业主委员会是否具备诉讼主体资格问题
    [理论界或实务界的不同观点] 第一种观点:业主委员会不具有诉讼主体资格,不能以自己的名义提起诉讼。第二种观点:业主委员会可以作为诉讼主体参与诉讼,既可以作为原告起诉,也可以作 为被告应诉。第三种观点:业主委员会具有一般的、抽象意义的诉讼当事人能力,可以成为诉讼主体,但是原则上只能作为原告提起诉讼,不能成为被告,因为它没 有责任财产和责任能力。

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