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出租人改变房屋用途需要哪些手续

来源:上海动迁律师 时间:2019/11/10 16:31:18 点击量:

一、出租人改变房屋用途需要哪些手续

1、如果改变承租人租房的用途,首先应该结束租赁合同;

2、支付承租方违约金,方可改变房屋用途。

二、改变房屋用途的法律规定

1、我国法律和行政法规对改变房屋用途设有强制性规定。

首先,根据我国“房地合一”和“房随地走”的基本政策,建筑物及其他附属设施的使用功能决定于所附着土地的用途,《物权法》第140条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条明确规定土地用途的改变应经有关行政主管部门批准。其次,房屋用途的改变涉及建筑物使用目的的根本改变,属于关系业主利益的重大事项。[2]因此《物权法》第77条规定业主将住宅改为商用的,应当遵守法律、法规、管理规约以及征得有利害关系的业主同意。

2、我国法律和行政法规对房屋用途改变的强制性规定属效力性规范。

民法理论认为,违反强制性规定的法律行为并不一定为无效,应将强制性规定区分为禁止性规范和效力性规范。如果法律并不否认法律行为的内容和结果,只是对法律行为的外部条件有所要求,则为禁止性规范。

就未经主管机关批准的房屋用途改变问题而言,首先,如果将其作为禁止性规范,则房屋所有人的行为仅能依靠主管机关的处理或处罚加以纠正,如果在合同效力上不加以否认,就会导致房屋所有人逃避应补交的国家土地使用权的出让金,影响土地分类管理、城市规划和相邻房屋权利人的利益,损害利害关系人的权益,同时也是对其他守规经营者的不正当竞争。

其次,由于不同用途的房屋在消防、水电等方面的设计布局及程度均有不同,如果擅自改变房屋用途而没有办理配套的设施变更,则容易影响房屋的正常使用,甚至危及人身安全,损害社会公共利益。因此,可以推定,擅自改变房屋使用功能用于出租的行为是法律所不欲的,我国法律和行政法规对房屋用途改变的强制性规定应属效力往规范,当事人违反此强制性规定即导致租赁合同无效。

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