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农村房屋买卖合同纠纷的基本情况 农村房屋买卖纠纷案件特点

来源:上海动迁律师 时间:2019/11/10 17:11:46 

一、农村房屋买卖合同纠纷的基本情况:

(一)以买受人身份为标准,可以将农村房屋买卖合同纠纷分为三类:一是本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖;二是本集体经济组织成员向其他集体经济组织成员出售农村房屋;三是城镇居民购买农村居民房屋。农村房屋买卖合同纠纷案件类型多样,但分布相对集中,主要集中在向本集体经济组织成员外出售房屋的情形中,本集体经济组织成员之间的房屋买卖相对较少。

(二)以农村房屋买卖纠纷发生原因为标准,农村房屋买卖纠纷产生相当一部分原因系拆迁导致房屋利益上涨,原出卖人不愿意继续履行合同或者要求返还已交付的农村房屋。由于法律对农村房屋的流通存在诸多限制,过多地支持违约者主动性诉请导致社会存在严重的“诚信危机”。

(三)正是因为人民法院受理的农村房屋买卖合同纠纷相当一部分起因于一方主动违约诉请,而且恶意者往往还能找出一定的法律依据,法官便如同钟摆般不停地在法律、情理之间徘徊。为实现案结事了人和,避免法律判决与社会倡导的诚信价值相悖,法官往往花大量精力作此类案件当事人的息诉罢访工作,晓之以情、动之以理,甚至动员当事人的亲属、居委会成员等共同劝导当事人“邻里乡亲,以和为贵”。因此,农村房屋买卖合同纠纷的裁判结果往往以调解、撤诉、裁定驳回为主;而在以判决结案的情况中,案涉农村房屋买卖合同被认定无效的比例较高。然而,近年来,随着新农村建设不断推进和小城镇开发的加速,农村土地及房屋确权颁证工作即将铺开,涉及农村房屋买卖的新情况、新问题不断出现,需要我们对已有的审判经验进行总结、检视,以进一步规范对农村房屋买卖合同纠纷案件的审理。

二、农村房屋买卖纠纷案件特点:

(一)是案情较为明确。诉讼主体一般是房屋、宅基地买卖的双方,即出卖人和买受人;诉讼请求多是请求确认合同无效,并要求被告也即买受人返还房屋或宅基地;房屋和宅基地是一体的,处理房屋纠纷时需同时处理宅基地问题。

(二)是调解难度大。该类案件的标的是当事人居住的房屋,房屋作为最基本的生活资料,是农民的命脉,关系当事人的切身利益,一旦合同被确认无效、返还房屋或宅基地,有的可能导致当事人居无定所,因此,该类案件一般调解难度较大,处理不好矛盾也易激化。

(三)是买卖时间较长。买卖行为大多发生于同村庄邻之间,双方相互熟知,甚至是至亲好友,因此买卖房屋或宅基地时相关手续不尽周全完善,多为口头约定。另有案件为要求单独返还宅基地,和要求返还房屋类似,双方在买卖或赠与宅基地时,口头约定,并无书面协议。事隔几年后,因各种主客观原因致使一方反悔,请求买卖无效、返还房屋。

(四)是房屋或宅基地已实际交付、使用。该类买卖的房屋、宅基地大多已按照约定履行完毕,出卖人交付了房屋,买受人交付了房款,而且大多数房屋已经过装修、改建、翻建等添附行为,但未变更房屋产权及宅基地使用权手续,埋下纠纷隐患。宅基地的买卖或者赠与,受让方已经在宅基上建设房屋等,无法还原。单独处理宅基地难度较大。

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