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厂房拆迁机器设备评估估价问题

来源:上海动迁律师 时间:2019/11/10 18:11:47 点击量:

一、不可移动的机器设备

首先要区分可移动和不可移动的机器设备,机器设备如何区分是否可移动,区别的标准是什么?现在整个的设备搬迁的主流观点,一旦搬迁减损不减损机器的使用价值,也就是机器的使用价值是否因为搬迁而减损,然后评估减损的度,一般情况下如果减速达到50%就可以直接认定为不可移动的附属物。如果企业的机器设备在搬迁时即便有减损,但是减损度很低,完全可以用货币补偿。

二、可移动的机器设备

可移动的机器设备就是搬迁费的补偿,有的地方现在搬迁费一次性划定,比如每平米几十块钱,我认为是不合规的,必须按照实际发生额度的搬迁费来确定。不可移动的机器设备补偿的是重置成新价,和厂房拆迁补偿是一个道理。机器设备再进行交易买进来,折算到折损率,比如一万块的机器设备折损率是70%就赔偿七千块。

三、特殊的机器设备

特殊的机器设备再拆迁补偿中都是协商解决,一些高精密的机器,一旦拆除了就完全的破坏了其使用价值。我所在河南郑州代理的一个高新企业的案件,所有的机器设备都是从美国运来了,并且由企业主重新设计组装。一旦拆除没有相关的补偿标准可以参考,所以只能协商。

厂房拆迁该补偿有哪些项目

(一)拆迁资产补偿

1、土地补偿

作为承租人的企业,其经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止,那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?根据拆迁法规,拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物,对空地或净地的补偿,拆迁法规并没有做出统一的规定。在《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》中明确了“土地使用权补偿基本价格按照市场评估、整体平衡、政府定价的原则确定:浦东地区为110-130万元/亩,浦西地区为120-140万元/亩”的补偿办法。这是上海市第一次以政策性文件的形式明确土地使用权的补偿办法。

其他地方的拆迁土地补偿,往往与房屋、建筑物补偿计算在一起,不明晰、不透明的情况大量存在,使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时,这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候,应当加以保护的地方,希望有关部门能够引起重视。

2、房屋、建筑物补偿

对于房屋、建筑物的补偿,应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的,可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司,评估公司根据相关评估技术标准,确定房屋、建筑物的实际价值。低于上海市城市房屋拆迁最低补偿单价标准的,以最低补偿单价标准计算。并依照上海市有关补偿口径,计算房屋、建筑物实际应得的补偿费用。

3、设备重置成新价

《城市房屋拆迁管理条例》中规定,设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类:一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备,拆迁会导致该设备的废弃,故应结合其成新和重置价,计算设备重置成新价,对所有人进行补偿。

在拆迁的实际操作中,拆迁非住宅房屋,其设备搬迁和安装费用,按照被拆迁正式房屋建筑面积每平方米25元计算;无法恢复使用的设备,按照设备重置价结合成新给予补偿。

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