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如何应对群体性物业服务纠纷

来源:上海动迁律师 时间:2019/11/18 10:21:32 点击量:

随着我国住房市场化改革发展,特别是近几年房地产市场持续升温,住宅小区和新房成交数量急剧增加,由开发商和物业公司侵害业主集体利益引发的物业纠纷呈激增势头。

  由于涉及面广,业主维权成本和难度较高,不稳定因素多,看似小事的物业纠纷已成为当前影响和谐社会关系的一大隐患和城市发展矛盾的问题之一,亟待引起高度重视,及时完善相应对策和立法缺陷,通过多方合力加以破解。

  物业纠纷数量大、群体性强

  记者在天津一些基层法院采访了解到,近五年基层法院受理物业纠纷案件呈现连续大幅增长,物业纠纷案件占基层法院民商事案件总数的比例也从约10%提高到20%以上,正成为一类案件数量大、审理难度大、不稳定因素多的案件。

  长期关注这一问题的天津师范大学法学院教授贾邦俊说,开发商和物业公司处于强势地位,弱势的业主不具有对等谈判的能力,不仅购房和物业服务合同中往往夹杂着开发商和物业公司为扩张自身利益设立的“霸王条款”,而且合同正式签订后违反约定的现象也成了家常便饭,势必造成矛盾纠纷。

  天津市第二中级法院随机抽取53件物业纠纷案件分析发现,尽管表面上看起来是业主拒付物业服务费,但背后实际上大部分是业主认为自身权益被侵害而引发不满造成的,并且诉讼双方的纠纷呈现出明显的不易调和。当拒缴物业费无法实现维权目的时,一些业主甚至开始采取过激手段。

  据天津一些基层法院统计,造成群体性物业纠纷原因多种多样,例如,开发商签订前期物业服务合同后未依法经业主确认,物业企业履行合同义务过程中违约,在绿化、清洁卫生、安全保障、共用部位和共用设施设备维护、车辆管理、专项维修资金使用等方面未尽到职责,擅自改变物业用房、共用部位用途,物业服务企业不同意变更或解除合同,物业收费不透明,开发商、前期物业公司或合同期届满时物业企业拒不撤出管理区域、移交物业用房、附属设备、公共设施及办理相关交接。同时,由于新建小区前期物业往往由开发商指定或与开发商存在隶属关系,围绕房屋公摊面积不清、房屋质量不合格、配套设施不完善、绿化不到位、停车位等设施权属争议、开发商不兑现承诺问题导致的物业纠纷也比比皆是。

  和平区法院民二庭副庭长杨晓琳说,房价这么高,辛辛苦苦花了那么多钱买套房子,而现实中一些开发商和物业公司肆意侵害业主集体利益的现象在各地却比较普遍,利益受到损害势必引发业主采取各种手段维权。

  “物业纠纷涉及的是业主最关心、最直接、最现实的利益问题。”天津市高级人民法院副院长刘建国认为,不断增多的矛盾纠纷造成部分小区业主与开发商和物业公司之间的关系高度紧张、影响社会稳定,成为一个亟待引起高度重视的社会问题。

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