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深圳最严楼市新政出炉!企业限购、离婚限贷、限售三年

来源:上海动迁律师 时间:2018/8/1 13:11:40 点击量:

7月31日政治局会议传递了“坚决遏制房价上涨”的重磅信号,同一天深圳楼市调控再度升级!继深八条以后,深圳针对住房限售、企业买房、夫妻离婚用三成首付买房、企业以租代售再度出手严控,要把房地产市场的投机投资的漏洞全面堵死。

中共中央政治局7月31日召开经济工作会议,会议要求,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

中泰首席经济学家李迅雷点评称,不管房产税出不出,房价如继续上涨,就意味着向经济危机逼近,因此,要坚决遏制,这似乎成为共识。

同一天深圳发布《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“通知”),针对当前市场上存在的假离婚购房、投机炒房等市场乱象进行了针对性的打击。

通知中提到,暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。

居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房),自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。

对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的,各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行;若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行。

易居研究院副院长杨红旭点评称,企业限购、限售三年、离婚限贷,深圳房价认跌吧!

以下是通知中出现的四大重点:

第一、暂停企业购房

加强法人单位购买住房管理:即日起,停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续。不过在通知发布之日前已办理网签的,可继续完成交易。

由于深圳执行非深户买房要求缴纳五年社保的严格限购政策,过去炒房者能通过成立公司,以公司名义买房规避限购。一个实际案例是,今年上半年,深圳数个豪宅盘通过摇号入市,为了加大购买成功率,不少购房者通过注册多个公司进行摇号。显然,通知正在严密封堵公司买房的漏洞。

深圳房地产评论员尹香武则认为,深圳此前开盘的数个热点项目中,注册公司买房的行为较多,款项已经交了,认购合同也已签了,现在突然被停止网签,会引起不少已交款但还没有网签的人士异议。

第二、加强商务公寓销售和运营管理

通知对商务公寓的销售和运营管理上也提出了更严格的要求。即日起,深圳各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售,并且企业整体持有年限与土地出让年限应当一致,也就是说要求企业全部自持。

另外,商务公寓被要求对外出租单次租期原则上不超过10年,此举打击的正是市场上一些公寓通过长期的租赁使用权,行“以租代售”之实的行为。

同时通知要求,商务公寓五年内限售——“自发布之日起,个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓,自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让”。

而如果在7月31日之前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的,不在禁止转让之列。

有观点表示,2020年初至2018年4月下旬,深圳企业法人购买一手商务公寓2011套,占总套数的16.9%。北京广州上海均已将商务公寓纳入限购范围。

这个措施将使全市月81.1%的商务公寓将被锁定交易。该政策实施可能导致商务公寓投资需求下降,由于全市商务公寓面积仅占商品房面积的0.4%,对全市经济增长影响不大。

第三、新购住房3年内禁止转让

这一项也被认为是对购房者影响最深的一项,通知发布后,深圳居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房),自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。

也就是说,深圳要正式执行三年限售了,日后住房的流动性会被紧锁,让不动产成为真正的不动产,响应国家“房住不炒”的号召。

第四、夫妻离婚用三成首付买房

除此外,离婚买房的漏洞也被堵死。通知要求,购房人离婚2年内申请房贷,需要首付七成。不过,无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的首付三成、离婚前家庭仅有1套住房首付五成。

通知还提出,进一步加强新房的销售管理工作,引导房企尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号”、“线下公证选房”的模式开展销售工作,并全程监管摇号、选房过程。

专家点评

对于本次通知,深圳市房地产研究中心主任王锋表示,今年3月,“三价合一”政策的落地,打击二手房“阴阳合同”、“偷税漏税”行为,压缩房地产投机生存空间。深圳新建商品住宅价格连续21个月下降,二手市场乱象初步得到治理。

但是,房地产市场形势还不稳定,市场投机炒作仍比较明显;特别是新房市场,近期出现了企业参与炒房、个人借助离婚炒房、利用商务公寓炒房等现象,对房地产市场的健康稳定发展带来不利影响。这正是调控升级的背景。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,通知是很明显的一对一的、有针对性的政策,投机者想通过离婚买房、投资公寓、实现短炒,以后都变成不可能的事情,通知的效果就是补漏洞的、靶向治疗的效果。

中原地产首席分析师张大伟表示,深圳在一线城市首个全面升级限售,对于市场来说影响比较大。

首先,深圳作为一线城市,在6月份统计局公布的数据中,新建住宅与二手房住宅均环比上涨0.3%。调控依然是为了避免楼市出现明显的上行现象。

深圳最近不仅仅楼市调控政策加码,房地产的利率也出现了继续的上行。四大国有银行、招行、中信等银行在深圳房贷市场的首套房利率已全部上浮15%,二套房上浮20%。

其次,深圳本身执行的调控政策限购等均比较严格,本次在一线城市中第一个开始了全面升级限售,对于市场来说影响比较大,基本杜绝了短期炒作的可能性,市场有望继续回归平稳。

第三,深圳的政策主要是针对过去调控的继续加码与继续打补丁。其中针对公寓类的政策也是深圳历史最严格。

第四,特别针对离婚买房人群,明确提及了要求2年内惩罚性的首付,有利于减少投机。

第五,作为西安、长沙、杭州、上海后,全国第5个发布企业不得购买住房的政策,利用企业购买住宅的,除了少数公寓投资企业外,大部分都是短炒客。投机需求集中。所以针对这类型购房者进行调控,是房地产的补缺政策。

暂停企事业单位买住房,这一政策有可能继续向多个城市蔓延。对于供需结构紧张的城市来说,这个政策对于缓解市场供需紧张有明显的影响。在其他大部分一二线城市,都有企业买房的现象。预计这一政策有望多城市复制。

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