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花百万买下学区房 卖方拖延迁出户籍需赔偿

来源:上海动迁律师 时间:2020/8/21 9:05:24 点击量:

现在很多父母为了孩子能够接受优质教育,不惜花重金购买学区房,黄某也是如此。但买了昂贵的学区房,卖方却迟迟没有迁出户籍。近日,江苏省南通市通州区人民法院调解了这样一起房屋买卖合同纠纷,最终卖方赔偿黄某1万元违约金。

2018年下半年,黄某为了孩子将来能入读某市重点小学,花费160万向胡某购买一套学区房,双方为此签订一份房屋买卖合同,合同约定胡某四个月内迁出户籍,以及胡某若逾期迁户籍则承担每日350元违约金。

此后,黄某按时付清购房款,胡某虽交付了房屋及办了产权过户,但却因故迟迟未将该房屋内原户籍迁出,黄某为此反复交涉催促,并多次往返当地派出所协调,最终拖了一年之久,房屋内原户籍才迁走,所幸尚未耽误黄某家落户入学。

2020年3月,黄某诉至法院,要求胡某承担延迟迁出户籍违约金10万多元。经法院主持调解,胡某赔偿黄某损失1万元。

【法官说法】学区房是承载稀缺资源特殊标的,迁出原户籍是主合同义务之一

如今,重点幼儿园、小学及初中等优质教育资源,具有稀缺性且分布不均衡,就近入学、分区划片政策,使得具有学区的户籍或房产成为入学门槛,许多家长为了孩子上学,不惜重金专门购买学区房,包括高价买下旧城区一些“老破小”。学区房是房地产市场与教育资源分配政策的双重产物,也是房屋买卖中一类特殊标的。

因此,在学区房买卖中,出卖人除了交付房屋、协助办理过户登记之外,迁出房屋内原户籍,也是其主合同义务之一。出卖人未按约迁出原户籍构成违约,则应承担相应违约责任,包括继续履行、赔偿损失等。学区房买卖合同中若约定违约责任,则按约定处理,但约定违约金明显高于或低于实际损失,一方可以请求法院予以调整。

本案中,虽然合同约定了违约金计算方式,但胡某延迟迁籍尚未耽误黄某家落户入学,黄某除了耗费时间、精力及交通成本外,并无其他实际损失,所以经法院调解,黄某同意减低违约金。

法官提醒广大家长,在购买学区房时,应详细了解房屋所在学区政策、房屋上户籍现状、原户籍能否顺利迁出以及学位是否空置或已被占用等情况,并将学区房购房目的、房屋户籍、学位情况,记载于购房合同中,合同中还应明确出卖人相关违约责任,以备今后若发生纠纷,能维护自身权益。

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