朱建华律师

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上海动迁律师:房屋买卖要注意什么

来源:上海动迁律师 时间:2020/11/16 16:39:02 

一、权属审查

1、军产房,乡产房不允许买卖。

2、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。

3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件。

4、二手房属于国有或集体资产的,应当有主管部门的批准文件。

5、共有二手房,应当有共有人同意转让的书面证明。

6,优惠价(标准价)的房改房要经单位同意。

二、权属限制审查

1、交易的房屋,有没有受到司法机关或者行政机关的查封或者以其他形式的限制交易情形。

2、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有,则要看无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。

三、是否涉及他人的优先购买权

1,共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。如要交易,需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明。

2,已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。如要交易,需要承租人放弃优先购买权的证明;买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。

四、有无下列禁止买卖情形:

法律规定的禁止转让的情况有:

(1)司法机关和行政机关依法裁定,决定产或者以其他方式限制二手房权利的;

(2)依法收回土地使用权的;

(3)共有二手房,未经其他共有人书面同意的;

(4)权属有争议的;

(5)未依法登记领取权属证书的;

(6)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;

(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

有关政策规定禁止转让的情况有:

(1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;

(2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;

(3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;

(4)上市出售后形成新的住房困难的;

(5)擅自改变房屋使用性质的;

(6)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

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